Готовый арендный бизнес · формат light industrial

Готовый арендный бизнес у ЦКАД. Окупаемость 3–7,5 лет

Строим ГАБ в технопарке: здание, арендаторы и денежный поток под ключ. Самый доходный сегмент складского рынка — light industrial.

13–21% доходность ~14,2 тыс ₽ аренда м²/год 3 000 м² · 2 корпуса 2 мин до ЦКАД

5 лет гарантии на все конструкции Работаем с НДС и без

Написать в Telegram

Технопарк Ногинск

Участок 50:16:0402032:721 · 8 660 м²

Тяните · колесо — зум

Продукт

Готовый арендный бизнес под ключ

Инвестор получает не стройку и не пустые стены, а работающий актив: здание с арендаторами и подтверждённым денежным потоком.

Здание light industrial

Два корпуса 3 000 м² у ЦКАД. Гибкая нарезка: в одни руки или 2–3 арендатора на корпус.

Арендаторы на месте

Заполнение через собственный агрегатор: селлеры маркетплейсов, поставщики сетей, 3PL-операторы.

Денежный поток

Подтверждённый rent roll, долгосрочные договоры с индексацией 4–6% в год. Доход с первого дня.

Локация и логистика

В точке спроса на light industrial

минуты до выезда на ЦКАД

прямой доступ к М7 и М12

Склады Ozon и WB

Фулфилмент-хабы маркетплейсов рядом.

РЦ розничных сетей

Распределительные центры для поставок.

Магистральное плечо

Выезд без городского трафика.

Готовый спрос

Производство и логистика — ~70% сделок рынка.

Калькулятор окупаемости

Доходность зависит от точки входа

Выберите точку входа и параметры аренды — увидите доходность и срок окупаемости с аренды на графике.

Цена входа 320 млн ₽

Ставка аренды 14 200 ₽/м²/год

Индексация аренды 5%/год

Процент свободных помещений 0%

Площадь 3 000 м², ставка triple net (арендатор несёт эксплуатацию). «Ранний вход» отражает эффективную базу с учётом захвата девелоперской и строительной маржи проекта (+120 млн ₽), а не разовый платёж. Индексация повышает ставку аренды на выбранный процент каждый следующий год.

7,5

лет · окупаемость с аренды

13,3%

доходность на цену входа

Арендный доход ~42,7 млн ₽/год. Линия дохода пересекает вложения на сроке окупаемости.

~3 года

Ранний вход

Вход на девелопменте, захват всей маржи проекта (+120 млн ₽) плюс аренда.

~4,7 года

Инвестор-девелопер

Своя себестоимость ~200 млн ₽, доходность аренды 21%.

7,5 лет

Покупатель ГАБ

Готовый актив за 320 млн ₽, доходность 13,3% — уже лучше типичного ГАБа.

Сравнение с рынком

Доходность выше типичного рынка

Light industrial — самый доходный складской сегмент. Наш объект дешевле входа и в русле рыночной ставки аренды формата.

Показатель

Рынок

Наш ГАБ

Окупаемость

8–12 лет

3–7,5 лет

Доходность

8–13%

13–21%

Аренда, ₽/м²/год

10,5–14,8 тыс

~14,2 тыс

Цена, тыс ₽/м²

~121 (LI)

~107

Источники: NF Group, IBC Real Estate, отраслевые обзоры рынка складской недвижимости 2025–2026.

Риски и обеспечение

Чем защищены вложения и рост доходности

Обеспечение в период стройки

Что стоит за деньгами инвестора до сдачи объекта

Залог участкаУчасток оформлен на партнёра и в залоге у инвестора до полного расчёта — материальное обеспечение вложений.

Поэтапные траншиДеньги заходят под результат по дорожной карте (старт 35 млн ₽), а не единовременно.

Договорная базаДКП будущей вещи и договор подряда с прозрачными условиями входа и выхода.

Три точки выходаУчасток, генподряд или готовый ГАБ — прибыль можно зафиксировать на любом этапе.

Драйверы роста капитализации

Что повышает стоимость и доходность актива

Инфраструктура технопаркаМост через реку, коммуникации, асфальт, связь, транспорт. Участок дорожает с 22 до ~44 млн ₽.

Заполнение арендаторамиRent roll переводит объект из «стен» в доходный бизнес — это повышает цену продажи.

Формат light industrialСамый доходный складской сегмент (14–16%) при дефиците качественных малых блоков.

Цена входа ниже рынка~107 тыс ₽/м² против ~121 тыс по рынку LI плюс индексация аренды 4–6% в год.

Варианты входа

Три точки входа — своя окупаемость

~3 года

Ранний вход

Финансирование девелопмента и стройки под залог участка. Захват всей маржи проекта.

~4,7 года

Инвестор-девелопер

Строит и держит актив. Доходность аренды 21% на себестоимость.

7,5 лет

Покупатель ГАБ

Готовый бизнес с потоком, без стройки. Доходность 13,3%.

Один инвестор может пройти все точки входа и забрать совокупную маржу проекта — +120 млн ₽.

Получите расчёт доходности по объекту

Пришлём финансовую модель, схему сделки, обеспечение и ориентир по цене под вашу точку входа.

Материалы носят информационный характер и не являются публичной офертой. Цифры предварительные.

Заявка готова к отправке. Подключите форму к Telegram-боту или CRM, чтобы получать лиды.